征地及拆迁补偿支出财税处理研讨

时间:2019-09-09 01:17来源: 作者: 点击:
现行财税政策将征地及拆迁补偿支出计入商品房开发成本,严重侵蚀房地产开发增值税、土地增值税、企业所得税、契税的税基,政策失误导致的税款流失严重。征地及拆迁安置属于土地一级开发。开发企业应根据《国有土地出让成本审核认定表》按销售建筑服务进行会计...
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  房地产开发需要经过土地一级开发、土地收储与土地出让(划拨)、开发销售(土地二级开发)三个环节。将征地及拆迁补偿支出计入商品房开发成本,现行财税政策相关规定存在不足,忽略征地及拆迁补偿属于土地一级开发、招拍挂公平制度、征地成本核算(或城改综合成本核算)、征地拆迁款抵顶土地出让金四大因素。

  1.土地一级开发与土地收储

  土地一级开发包括农用地征收、旧城改造(含城中村、棚户区、工矿区)、土地整理工程等。土地储备机构负责土地征收、收购并进行必要的前期开发和配套建设。除了北京、上海、广州等较发达地区土地一级开发由地方国控股企业垄断,其它省市因为财政资金不足,需要向民营开发企业购买服务。开发企业负责融资、征地、拆迁、安置、土地整理、市政配套工程建设,向地方政府交付可出让土地。土地一级开发近似于BT(建设-移交)建筑工程项目。开发企业以自己的名义立项建设安置房,与被拆迁人之间看似发生“以房换房”、“以房换地”交易行为。然而,地方政府是国有土地的唯一权利主体。开发企业必须与地方政府签订土地一级开发合同,获得地方政府授权,开发企业才能进行征拆安置工作。否则,属于非法行为。

  2.土地一二级开发招拍挂制度

  为规范公共资源交易行为、维护国家利益、社会公共利益和交易当事人的合法权益、完善国有土地使用权出让制度,自2003年1月1日起,《政府采购法》、《政府采购法实施条例》、《公共资源交易管理办法》、国土资源部令11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等规定,地方政府向开发企业采购土地一级开发服务、进行土地出让,均需要通过招拍挂竞争方式选择开发企业。所有竞争者权力义务、机会均等。

  有些地区旧城改造采用“毛地”出让招拍挂(一二级开发捆绑联动)。《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(国土资发〔2007〕236号)规定对于成片开发建设的土地,应按“净地”分块供应。然而,迫于资金压力,昆明、石家庄、宁夏、内蒙古、江苏、河南等省市较多将土地一级开发招标和商品房开发土地出让合并,进行“毛地”出让。“毛地”出让招拍挂加大了开发企业的经营风险,是标准的土地一二级联动开发模式。但是,土地一级开发仍然需要与地方政府单独结算,能够单独核算收入、成本、利润,与商品房开发环节分开。

  土地一二级开发各阶段关系,可用下面二个表格归纳。

  情形一:净地出让

 
内容 土地一级开发 净地出让 商品房开发 地位 销售方 购买方 销售方 竞争方 销售方 购买方 主体 开发企业 地方政府 地方政府 众多开发企业 竞得土地的开发企业 购房者

 

  情形二:毛地出让

 
内容 毛地出让 商品房开发 地位 销售方
  竞争方 销售方 购买方 主体 地方政府 众多开发企业 竞得土地的开发企业 购房者  

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